İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi, 14 Eylül 2026 tarihli oturumunda aldığı kararla Bornova ve Bayraklı kentsel dönüşüm sürecinde yeni bir sayfa açtı. Deprem riski taşıyan ve eski yönetmeliklere göre inşa edilmiş yapıların yenilenmesini kolaylaştıran imar planı değişiklikleri, ilgili komisyonlarca oybirliğiyle kabul edildi. Bu yazıda kararın mülk sahipleri, alıcılar ve yatırımcılar için pratikte ne anlama geldiğini, bölgedeki konut piyasasını nasıl etkileyebileceğini ve Bornova-Bayraklı'da doğru adımı atmak isteyenlere Turyap'ın nasıl destek olduğunu ele alıyoruz.
İzmir Büyükşehir Meclisi'nin Eylül 2026 Kararı Neyi Değiştiriyor?
Meclis gündemine gelen imar planı değişikliği teklifleri, hem Bornova hem de Bayraklı için ayrı ayrı değerlendirildi ve her iki bölgeye ilişkin düzenlemeler oybirliğiyle onaylandı. Kararın temel gerekçesi, 30 Ekim 2020'de İzmir'i sarsan depremde hasar gören ya da güncel yönetmeliklere uygun olmadığı için riskli yapı statüsünde bulunan binaların dönüşümünün önündeki plan engellerini kaldırmak. Meclis komisyon raporlarında ayrıca bu bölgelerde yol, otopark ve yeşil alan gibi kamusal donatı alanlarının yetersiz kaldığına dikkat çekildi; yeni plan hükümleri bu eksikliği de gözeten bir çerçeve sunuyor.
Bayraklı'da Kentsel Dönüşüm: "Mevcut Durum Korunacak Alan" ve 10 Yıllık Süreç
Bayraklı tarafında, "Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan" olarak tanımlanan bölgelerde ruhsatlı yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesine imkân tanınıyor. Plan değişikliğiyle birlikte dönüşüm süreci için 10 yıllık bir zaman dilimi belirlendi. Bu, bölgedeki bina sahiplerine hem bir güvence hem de bir planlama ufku sunuyor: dönüşüme konu binaların hangi takvimde ele alınacağı artık daha net bir çerçeveye oturuyor. Bayraklı zaten İzmir'in zemin açısından en riskli ilçelerinden biri olarak biliniyor; bu nedenle bölgede daha önce de kapsamlı imar planı revizyonları gündeme gelmişti. Yeni düzenleme, önceki süreçlerde ortaya çıkan uygulama tıkanıklıklarını gidermeyi hedefliyor.
Bornova'da Deprem Riskli Yapılar İçin Yeni Koruma Alanı Sınırları
Bornova'daki düzenleme ise özellikle 30 Ekim 2020 depreminde hasar gören yapılar ile eski yönetmeliklere göre inşa edilmiş riskli yapıları hedef alıyor. Koruma alanlarının sınırları ve plan hükümleri yeniden düzenlenirken, ada bazında kitle etüdü ve kentsel tasarım çalışması yapılmasına imkân veren hükümler de plana eklendi. Bu, tekil parsel bazında değil, ada ölçeğinde daha bütüncül bir dönüşüm planlamasının önünü açan önemli bir teknik detay. Pratikte, komşu parsellerin birlikte değerlendirilmesi hem daha yaşanabilir sokak dokuları hem de müteahhitler için daha verimli proje geliştirme imkânı anlamına gelebilir.
Kentsel Dönüşüm Kararları Konut Piyasasını Nasıl Etkiler?
İmar planı değişiklikleri tek başına değerlendirilmemeli; bölgedeki alım-satım ve kiralama kararları makroekonomik tabloyla birlikte şekilleniyor. TCMB, Eylül 2026 toplantısında politika faizini %37 seviyesinde sabit tuttu; bu da konut kredisi faizlerinin kısa vadede belirgin bir gerileme göstermeyeceği anlamına geliyor ve nakit alıcıların pazarlık gücünü öne çıkarıyor. Kira tarafında ise Eylül 2026 itibarıyla TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasına dayalı yasal kira artış sınırı yaklaşık %31,79 olarak hesaplanıyor; bu oran, sözleşme yenileme döneminde olan kiracı ve ev sahiplerini doğrudan ilgilendiriyor. Bu tabloda, riskli yapı statüsünden çıkıp dönüşüme giren binalardaki bağımsız bölümler, hem güvenlik hem de orta-uzun vadeli değer artışı açısından öne çıkan bir seçenek haline geliyor. Elbette her dönüşüm projesinin inşaat maliyeti, hak sahipliği oranı ve müteahhit anlaşma şartları farklılık gösterebileceğinden, karar öncesinde projeye özel şartların incelenmesi önem taşıyor.
Dönüşüm Kapsamındaki Bir Gayrimenkulde Alım Yaparken Nelere Dikkat Etmeli?
Bornova ve Bayraklı kentsel dönüşüm bölgelerinde bir daire alırken ya da mevcut mülkünüzü değerlendirirken kontrol edilmesi gereken birkaç kritik başlık var:
- İmar durumu ve plan notu: Parselin "Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan" kapsamında mı, yoksa farklı bir statüde mi olduğu ilgili belediyeden teyit edilmeli.
- Riskli yapı tespiti: Binanın riskli yapı raporu bulunup bulunmadığı ve varsa hangi aşamada olduğu (tespit, tahliye, yıkım, yeniden inşa) netleştirilmeli.
- Hak sahipliği ve müteahhit sözleşmesi: Kat karşılığı anlaşmalarda hak sahibine düşen bağımsız bölüm sayısı ve teslim takvimi sözleşmeyle güvence altına alınmalı.
- Ada bazlı çalışma durumu: Yeni hükümler kapsamında komşu parsellerle birlikte ada bazında bir kentsel tasarım çalışması planlanıp planlanmadığı araştırılmalı, bu durum projenin büyüklüğünü ve değerini etkileyebilir.
Bornova ve Bayraklı'da Ev Almadan veya Satmadan Önce: Turyap Desteği
Bornova ve Bayraklı, İzmir'in hem yoğun nüfuslu hem de kentsel dönüşümün en aktif yaşandığı ilçeleri arasında yer alıyor. Cengizhan, Alpaslan ve Fuat Edip Baksı gibi mahallelerden başlayarak genişleyen dönüşüm alanlarında, hangi parselin hangi statüde olduğunu, dönüşüm takviminin nasıl işlediğini ve güncel metrekare fiyat eğilimlerini takip etmek tek başına kolay değil. Turyap Bornova ve Bayraklı ofisi olarak, bölgedeki güncel imar durumunu, riskli yapı süreçlerini ve dönüşüm projelerinin ilerleyişini yakından takip ediyor; ister elinizdeki bir gayrimenkulü değerlendirmek ister dönüşüm sürecindeki bir bölgede yatırım yapmak isteyin, doğru fiyatlandırma ve süreç yönetimi konusunda yanınızda oluyoruz.
Ayrıca tüm ilanlarımız, Ticaret Bakanlığı'nın yürürlüğe koyduğu Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında yetkilendirilmiş bir gayrimenkul danışmanlığı ofisi olarak yayınlanıyor; bu sayede sahte veya yetkisiz ilan riski olmadan güvenle alım-satım ve kiralama işlemi yapabilirsiniz.
İmar planı değişikliklerinin sizin mülkünüzü ya da almayı düşündüğünüz bölgeyi nasıl etkilediğini öğrenmek, dönüşüm sürecindeki bir binada güvenle işlem yapmak veya Bornova-Bayraklı bölgesindeki güncel ilanları incelemek için Turyap Bornova Bayraklı ofisiyle iletişime geçebilirsiniz. Uzman danışmanlarımız, güncel meclis kararları ve piyasa verileri ışığında size en doğru yönlendirmeyi yapmaktan memnuniyet duyar.
